25万就能买走惠州四室两厅海景房，每平仅1623元？中介讲述

来源：最后更新：24-03-06 06:23:30

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广东惠州海景房房价“大跳价”？近日，在社交平台上，一则惠州四室两厅海景房25万成交的消息，引发网友热议。

潇湘晨报（报料微信：xxcbbaoliao）记者注意到，起因是一张在网络流传的截图，信息显示在碧桂园惠州十里银滩海悦湾小区，2023年10月6日成交了一笔四室两厅房源，154.11平方米面积，只卖了25万元，折合建面单价约1623元/平方米。

图为网传的截图，图上显示成交价为25万

一时间，关于惠州海景房价格狂跌、海景房没人买的说法甚嚣尘上。

据该张网传截图透露，该套房源为精装修、低楼层，建成于2017年，挂牌价60万元，成交价币挂牌价低了35万……

3月6日，潇湘晨报记者联系到该小区楼盘中介。她告诉记者，网传信息并不是真实的。“那套房子其实是双拼，房主急用钱，把两套房子打通了，一起卖。有两个房产证，两个成交合同，合计成交价是100多万，这张截图只占了一半。”

她感到“无厘头”：房子是去年成交的，今年被人拿出来炒作，“很多人看到消息，打电话过来咨询。”

记者随后又联系了该小区房源的多名成交经纪人，均证实了第一位中介的说法。

图为该小区同样户型的房源目前的售价

3月6日，记者从该套房源成交的购房平台看到，目前该小区同样户型的房源，标价均在90万以上，平均100万元左右。历史成交记录中，一套于2023年8月签约的四室两厅房源，出售价为83.5万元。

惠州当地一名房产中介告诉记者，海景房价格还不至于“大跳水”，靠近海岸、观海视野好的房源，价格会比较高，同一个小区价格每平米相差5000元左右。

据某购房App信息显示，惠州2月份二手房房价指数在每平米9500元左右。一名负责市区房源销售的中介表示，在惠州25万带走一套精装房，也不太现实，除非是业主急售，或房子存在瑕疵问题。

潇湘晨报记者孙庆云

此前报道

实探广东惠东平价海景房：许多住户在这里养老

在广东惠州市惠东县，海景房价格十分亲民，最便宜的只需十几万元？近日，此消息登上热搜，引发网友关注和热议。

作为惠州滨海旅游资源重镇，惠东坐拥巽寮湾、双月湾等省内热门景区，当地海景房是否真的十几万元就能买一套？这些小区品质如何，有多少人入住？12月底，极目新闻记者来到惠东县一探究竟。

图为航拍的惠东海景

广东的热门旅游地

惠东县位于广东省东南部、惠州市东部，东连深汕特别合作区，南临南海的大亚湾和红海湾，坐拥丰富的滨海旅游资源。

21世纪初，当地开始着力开发巽寮湾、双月湾等稔平半岛的海湾资源。2003年，惠州巽寮湾政府引入大型投资集团引入，开始了对巽寮湾滨海度假区整体的开发，并引进房地产项目，着力于将该地打造成广州、深圳等巽寮湾周边城市居民度假生活的首选地。2011年，广东省的滨海旅游发展规划内写入惠州稔平半岛，其中着意提出，要将双月湾打造成为综合性滨海休闲旅游度假区。

大量房地产项目正是在此期间落地惠东沿海。碧桂园、富力湾、中航九铭屿海、宝安虹海湾、万科双月湾等项目建成时间，均在2010年至2020年之间。

在当地政府的大力建设宣传之下，惠东已成为广东省内的热门旅游地之一。据当地媒体报道，2023年中秋国庆黄金周，惠东滨海片区接待了66万人次。国庆假期第二天，双月湾荣登全国热门景区排行榜第5名。因前往上述景区旅游的车辆过多，官方甚至建议错峰出行或避行。

但与火热的旅游盛况形成对比，惠东的二手房价并不太坚挺。在找房软件上搜索“惠东沿海”可以看到，该商圈的成交周期大于36个月，今年12月最后一周的成交均价为每平方米4701元。近30天成交房源中，15.6%的总价在30万元以下，66.7%的总价在30万元至50万元之间。

据报道，目前惠东出售的房源不乏20万元以下的平价房，它们的宣传卖点往往是“业主诚心出售”“一线看海”“精装修”。其中，位于巽寮湾一小区的挂牌均价近一年波动下降，已从去年12月的每平方米1.1万元每平降至本月的0.76万元。

图为找房软件上的惠东沿海房源，不少价格都在20万以下

海边也有“烟火气”

事实上，惠东的房地产业也曾有过黄金时期。据媒体报道，2011年，位于稔山镇的碧桂园十里银滩首次开盘，当天就卖了近4000套，销售额达30亿，不少人不惜花费百万元购置海景房。

10年过去，惠东的海景房居住环境如何，价格又怎样？12月底，极目新闻记者来到惠州市惠东县，走访多个海景小区，一探究竟。

从惠东南高铁站出站，乘网约车沿着近年来新修建的稔山大道直行，11分钟即可抵达富力湾小区。再沿金海湾大道驾驶20分钟，便可到达巽寮湾，那里有九铭屿海、阳光假期等小区。

要到最南端的双月湾去，则没有那么经济方便，这也是不少游客在社交平台发帖诟病之处。单独打车需要80至90元，费钱；坐公交车要花一个半小时，费时；坐直达大巴车要先到3公里外惠东客运总站，费力。

与前述几个在稔平半岛海岸沿线分布的小区不同，碧桂园十里银滩小区群位于惠东县东南部，公交不便利，要到巽寮湾等景区去，需要跨过海湾大桥，到高铁站也有40分钟左右车程。

从社区配套来看，不少小区的配套建设都比较局限，并未带动附近地区形成商圈或生活圈。

例如，富力湾小区附近没有大型商超，只有一个百货商店；家常菜饭店也不多见，海鲜餐厅倒是遍地开花。据中介介绍，该小区背靠稔山镇，镇上有中小学校、市场、镇医院等，居民一般开车到镇上吃饭购物，较为便利。

而九铭屿海小区虽然位于巽寮湾，但距离核心旅游景区仍有一段距离。小区分A、B两区，靠近海边的A区开设了不少配套商铺，有超市、便利店、饭店等。超市出售食物、日用品等，品类齐全，价格也比较合理。

图为九铭屿海A区的部分配套商铺

真正形成了“烟火气”的，也许是通过多个小区组群形成大型社区的十里银滩，以及依托景区打造了大型度假商业项目的万科双月湾。但这样的“烟火气”也未连绵成片，驶离小区，道路两边的景色便渐渐变成农田、低矮的自建房和正待开发的工地。

许多住户在这里养老

之所以出现“人气稀薄”的景象，一个重要原因在于冬季是旅游淡季，而惠东的海景小区基本都以“度假”为卖点。业主都期待夏天旅游旺季能带动房价的回升。

除了业主自住，惠东不少小区的房子被托管给酒店管理，或被开设为民宿。九铭屿海就以“能赚钱的房子”的标语来吸引客户。小区销售中心前伫立着大大的广告牌，宣传“赠送全屋整装”“民宿热地”“拎包即住”“星空露台”等卖点。

记者走访时看到，小区内树了不少路牌，指示多个酒店的位置。地图软件显示，该小区开设了超十家公寓酒店。有的标榜是酒店，实际就是民宿。

夜幕降临之后，小区亮灯的房子并不多。时不时有居民在楼下散步、遛狗，多为上了年纪的中老年人。因小区占地极广，依山近海，空旷幽静的感受更为明显。

九铭屿海夜间的亮灯率不高

有暂住在九铭屿海内的酒店游客认为，在这边住不算方便，从小区出发很不好打车，花了很长时间才打到车去巽寮镇上的海鲜市场，外卖点了之后也很久才能送达。

一名小区居民告诉记者，小区的房子都是卖出去了的，只是用作民宿的比较多。也有很多人买房子是为了度假短住，“夏天的时候人比较多，有家长带着放暑假的孩子来玩。”

该居民表示，在这长住的人许多是来养老的，追求的就是一个安静。至于游客提到的不便，他觉得问题不大，“我们平时买菜可以团购送上门，也可以开车去巽寮湾那边买。小区还设有业主食堂，吃饭有30%折扣。小区里也有菜鸟驿站这些。”

相比九铭屿海这样比较商业化的小区，距离海岸更远的小区生活气息相对更加浓厚。在十里银滩水蓝天小区，下午时分，不少老人结伴遛弯，还有家长带着孩子玩滑滑梯。

记者向居民陈先生（化姓）询问小区情况，他表示：“买这边的房子要谨慎，至少超过26万元的不要买。”

陈先生介绍，他在该小区租了一套房，本来是想给父母住的，但因太靠近海，潮气很重，到了回南天墙上直淌水，对老人来说并不宜居。同时，除了观海，这里的其他娱乐活动并不多，老人住久了发腻，不愿再住，现在他偶尔过来住住。

此外，小区虽然冬天住户少，但因小区内有很多民宿，但一到夏天或节假日人就很多，人员较杂乱，电梯等好几趟都上不去。

“在这里租房还比买房优惠。我租这套房才800多元一个月。所以如果要买，得考虑清楚，未来不住了（用来投资）不容易回本。”陈先生说。

图为富力湾小区内开设的酒店

不少房子带家具可拎包入住

事实上，这些房子本身并不差。记者探访多处20万元左右的海景二手房，它们的面积一般在50平方米左右，一室一厅，有独立卫浴和阳台，不设厨房，但有一个小的料理台——比起家庭住所，构造更像酒店房间。

不少平价出售的房子都自带家具家电，包括沙发、睡床、衣柜、电视、冰箱等，将拎包入住作为卖点；还有的房子做了精装修，刷了墙漆。

海景房远眺景观

这些平价海景房也不会因低价在海景上吝啬。记者在其中一套17万元的房子的阳台远眺，可以直观地欣赏惠州海湾的景色，附赠近海的大片红树林滩涂景观。中介介绍，为维护海洋环境，当地设置200米的海岸带建设后退线，近海不会再修建建筑，这些都是永久景观。“17万元已经是这套房子的低谷价了。”中介说。

但从房源动态来看，惠东沿海的确有些二手房在挂牌后不断降价。当地中介李先生（化姓）告诉记者，“现在这边的海景房基本上是最低价。有的房子买回来50万，售出可能才20多万。例如富力湾，二手房价格3000元5000多元一平的都有，每个业主放出来价格的心态都不一样。”他表示，不少业主是在疫情前购入海景房，希望将来度假用，不料遇到疫情没法来住，所以房子很多还比较新。

与业主急售房的心情不同的是，“现在买海景房的人越来越少，买也不会像以前那么盲目，会很谨慎地审视后，结合自身情况再买。所以现在海景房其实不容易卖。”李先生说。

另一名资深中介则表示，在惠东沿海小区置业的不少是香港人，看中的就是这里的低房价。疫情之后惠东房价一直下跌，今年1月香港与内地恢复通关后，才有所回暖。

到了年底，看房的人多了不少。12月27日，李先生带客人看了一天的房。其中有不少从深圳来惠州看房的。不过，李先生表示，看的人多了也不会影响房价。“这里不像大城市，有炒房空间。房主要是抬价，我们就不帮忙推他的房子了，卖那么贵怎么卖呢？”