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来源: 最后更新:24-03-02 06:01:08

导读:上半年业绩增速24.3%不及50强平均,董事长表示控规模,降负债,并承诺保障全额兑付。◎作者 / 沈晓玲、汪维文■■■ 核心观点【业绩增速不及TOP50平均,完成全年目标46.1%】上半年荣盛发展实现

上半年业绩增速24.3%不及50强平均,董事长表示控规模,降负债,并承诺保障全额兑付。

作者 / 沈晓玲、汪维文

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核心观点

业绩增速不及TOP50平均,完成全年目标46.1%】上半年荣盛发展实现全口径合约销售金额599.2亿元,同比增长24.3%,低于TOP50强房企平均36%的销售业绩增速。截止至6月,完成全年销售目标46.1%,参考过往企业的经营数据,在上半年成绩的基础上,全年目标完成压力不大。企业积极去库存,抢抓回款,实现全口径回款490亿元,销售回款率81.8%,与去年同期相比提升近7个百分点。

【保持审慎投资态度,超6成投向长三角区域】上半年荣盛发展新增土储建筑面积为302.9万平方米,总价为123.4亿元,拿地销售比为0.21,相较于去年同期的0.43有明显下降。企业在杭州、常州、徐州、芜湖、广州等城市积极纳储,其中长三角地区占企业上半年新增土储金额的比例达到了63.3%,为近年来新高,珠三角占新增土储总价比例14.6%,环渤海地区虽然新增土地数量最多,但由于单价偏低,因此占比仅有16.2%。

【环京区域土储占比高,结构优化仍在路上】截止2021年中,荣盛发展的总土储约3741万平方米,结合企业2020年的销售面积及2021年的目标增长率推算,目前的土储总量基本可以满足企业未来3年左右的发展需求。环渤海占比微降至60.4%,其中环京区域总土储建面达到了1092.2万平方米,较年初提升8.4%,占总土储的比重达29.2%,其中廊坊一城土储就达到了625.3万平方。

【营收增长,盈利能力持续下滑】2021年上半年荣盛发展实现营业收入342.2亿元,同比增长30.9%。其中房地产业务营收315.8亿元,占营业收入比重达92.3%,相较去年同期上升5.7个百分点。上半年荣盛发展实现毛利润88.4亿元,整体毛利率水平为25.8%,较去年同期下降5.5个百分点。整体来看,企业的毛利率和归母净利率水平自2018年以来出现持续下滑。展望全年,管理层认为毛利率大概在20%-25%的之间。

【剔预资产负债率踩线,处于黄档水平】截止至2021年中,荣盛发展持有现金291.7亿元,现金短债比1.16,长短债比相较期初略有提升至1.92。但是需要的是,截止至2021年中,荣盛发展应付票据总额仍有79.3亿元,并且由于商票多为短期兑付,结合企业现金情况来看,我们认为荣盛发展短期内资金压力仍然存在。截止至2021年中,企业净负债率为66.5%,呈现持续下降趋势。剔除预收账款后资产负债率为70.8%,仍超出监管规则不高于70%的要求,整体来看“三条红线”处于黄档水平。

【产业园收入同比下降,“荣万家”成功上市】2021年上半年企业多元化营收实现26.5亿元,同比下降24.7%,主要是由于上半年企业产业园业务收入仅8亿元,相较去年同期下降近60%。物业板块和酒店板块分别实现收入7.4亿元和3.4亿元,分别同比增长16.3%、67.6%,并且在年初,荣万家还成功于港交所上市。

01

销售

业绩增速不及TOP50平均完成全年目标46.1%

销售目标达成46.1%,参考过往水平来看,企业完成全年目标压力不大。2021年上半年荣盛发展实现全口径合约销售金额599.2亿元,同比增长24.3%,低于TOP50强房企平均36%的销售业绩增速。合约销售面积516.7万平方米,同比增长19.0%。截止至6月,荣盛发展完成全年销售目标46.1%,2019年和2020年,企业半年度的目标业绩完成率分别为41.6%和39.9%,参考过往企业的经营数据,在上半年成绩的基础上,全年目标完成压力不大。

上半年全口径回款490亿元,回款率同比提升近7个点。上半年,企业积极去库存,抢抓回款,实现全口径回款490亿元,销售回款率81.8%,与去年同期相比提升近7个百分点。按照企业的计划,下半年保障回款560亿元,即可完成全年回款1050亿元的目标。

02

投资

保持审慎投资态度

超6成投向长三角区域

投资谨慎拿地放缓,拿地销售仅0.21。2021年上半年荣盛发展共新增28幅土地,新增土储建筑面积为302.9万平方米,总价为123.4亿元,拿地销售仅为0.21,相较于去年同期的0.43有明显下降,对比上半年TOP50平均的0.30,企业拿地的力度也相对偏小。新增土储楼板价为4075元/平方米,与2020年全年新增土储楼板价基本持平。

调整布局重心,新增土储超6成来自长三角区域。2021年上半年,荣盛发展秉持沿长江及陇海铁路沿线,京沪、京广铁路沿线发展,深耕京津冀城市群,稳步拓展长三角城市群、珠三角城市群及周边城市的“两横、两纵、三集群”的战略布局策略,在杭州、常州、徐州、芜湖、广州等城市积极纳储,其中长三角地区占企业上半年新增土储金额的比例达到了63.3%,为近年来新高,珠三角凭借广州的高价地块,占新增土储总价比例14.6%,环渤海地区虽然新增土地数量最多,但由于单价偏低,因此投资占比仅有16.2%

03

土储

环京区域土储占比高结构优化仍在路上

总土储可保障未来3年左右开发需求。截止2021年中,荣盛发展的总土储约3741万平方米,相较年初略有下降,结合企业2020年的销售面积及2021年的目标增长率推算,目前的土储总量基本可以满足企业未来3年左右的发展需求。

区域分布与年初差距不大,环渤海占比较年初略有下降至60.4%。目前虽然荣盛发展在逐步扩展全国化布局,但其环渤海区域依然是企业发展的大本营。尤其是环渤海中的环京区域,荣盛总土储建面达到了1092.2万平方米,较年初提升8.4%,占总土储的比重达29.2%,其中廊坊一城土储就达到了625.3万平方米。在业绩会上,管理层表示目前影响环京楼市的几大因素都在趋稳,一是“房住不炒”政策在廊坊市场贯彻多年,目前政策平稳,投资客水分被挤掉一些,以自住刚需为主;二是廊坊上半年销售面积同比有15%左右的增长,市场表现并不悲观;第三个是集团调土储结构效果显现,上半年长三角业绩占比达到了36.2%,平滑环京区域影响,抗风险能力增强。

04

营利

营收稳健增长盈利能力持续下滑

营业收入同比增长3成,地产营收贡献重回9成以上。2021年上半年荣盛发展实现营业收入342.2亿元,同比增长30.9%。其中房地产业务营收315.8亿元,占营业收入比重达92.3%,相较去年同期上升5.7个百分点。另外产业园收入较去年同期下滑近6成,物业服务和酒店经营业务同比均有提升。

盈利能力持续下滑,预计全年毛利率在20%-25%。2020年上半年荣盛发展实现毛利润88.4亿元,归母净利润25.3亿元,整体毛利率水平为25.8%,较去年同期下降5.5个百分点,归母净利率为7.4%,较去年同期下降了3.9个百分点。整体来看,企业的毛利率和归母净利率水平自2018年以来出现持续下滑。且据管理层透露,由于政策调控严厉,限价限售等多重政策因素,上半年企业在长三角地区的平均毛利率仅有8%-15%,京津冀的项目可以达到15%-30%的毛利水平帮助平滑利润。展望全年,管理层认为毛利率水平大概在20%-25%之间。整个行业利润承压的环境之下,荣盛还需在成本管控和产品打造上继续发力以维持盈利水平。

05

负债

剔预资产负债率踩线董事长承诺绝不违约

现金短债比1.16,应付票据79.3亿元,短期资金压力仍在。截止至2021年中,荣盛发展持有现金291.7亿元(含受限制现金),较期初略有下降。现金短债比1.16,符合“三道红线”监管标准,长短债比相较期初略有提升至1.92。但是需要的是,截止至2021年中,荣盛发展应付票据总额仍有79.3亿元,应付票据/有息债务总额为12.2%,应付票据/归母净资产为16%,处于行业较高水平。在6月30日,有消息称央行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入到了监控范围,政策的趋严可能会带来监管的压力,并且由于商票多为短期兑付,结合企业现金情况来看,我们认为荣盛发展短期内资金压力仍然较大。

净负债率呈下降趋势,剔预资产负债率仍然超过监管要求。据年报公布,截止至2021年中,企业净负债率为66.5%,呈现持续下降趋势。剔除预收账款后资产负债率为70.8%,虽然仍超出监管规则不高于70%的要求,但已然可控,整体来看“三条红线”处于黄档水平。

另外在业绩会上,荣盛发展董事长耿建明表示,现阶段公司近阶段最重要的任务和主要的策略有两点,一方面紧跟政策步伐,努力降负债去杠杆,按照要求努力做好销售,另一方面去库存,抢抓回款,放弃规模,审慎投资,做好长期的思想准备,切实管理好流动性。同时董事长还做出承诺,无论面临何种形势,面对何种困难,企业都按时足额的兑现了各类的债务,“我们过去没有,现在不会有,将来同样也不会出现任何违约事件。”

06 多元化

产业园收入同比下降“荣万家”成功上市

“3 X”战略稳步推进,产业园业务营收下滑导致多元化营收占比较年初下降。目前荣盛发展已基本形成了以房地产开发为主业,贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的全产业链条,通过主、辅业的协同发展,实现公司收入和利润的持续增长。整体来看,2021年上半年企业多元化营收实现26.5亿元,同比下降24.7%,主要是由于上半年企业产业园业务收入仅8亿元,相较去年同期下降近60%。物业板块和酒店板块分别实现收入7.4亿元和3.4亿元,分别同比增长16.3%、67.6%,并且在年初,荣万家还成功于港交所上市。

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